한국의 부동산시장. 장기불황의 출발 총성을 울리다
89년도에 개봉한 백 투더 퓨처 2에서는 아주 재미있는 장면이 나옵니다.
미래로 간 주인공 일행은 악당 비프를 만나게 됩니다. 허드렛일을 하면서 사는 비프는 타임머신의 존재를 알게 되고 그 타임머신을 타고 과거의 비프에게 스포츠연감 하나를 던져줍니다. 과거의 비프는 그 스포츠연감에 나와있는 경기기록을 보면서 스포츠토토(스포츠 복권)에 큰 돌을 걸고 연전연승을 합니다. 그리고 큰 부자가 되죠.
인기 미국드라마 로스트에서도 비슷한 장면이 나옵니다. 과거로 시간여행한 주인공 일행들은 농담삼아서 마이크로소프트사 주식을 몽땅 살 것이라고 하죠.
내가 미래를 볼 수 있는 능력이 있다면 복권을 사겠다는 사람이 참 많습니다. 하지만 주식을 좀 아는 사람이라면 주식을 사겠다고 합니다.복권은 일정액 이상의 큰돈을 벌 수 없는 반면 미래를 안다면 주식은 수배 수십 배 이상의 수익을 낼 수 있습니다. 많이 투자할수록 더 큰돈을 벌 수 있는 돈 놓고 돈 먹기. 주식이라는 것을 조금 해봤고 지금은 하지 않지만 주식시장을 들여다보면서 느낀 것은 주식이란 것은 합법적인 도박 같다는 생각마저 듭니다.
물론 장기투자하고 기업을 꼼꼼히 들여다 보고 하는 주식은 투자지만 단기 혹은 뭘 만드는 기업인지도 모르고 남들이 XX주식을 사라~~ 혹은 단타매매를 하는 분들은 대부분 투자가 아닌 투기이자 도박입니다.
다만 주식은 한방에 큰 돈을 잃지 않고 단계적으로 잃는 것이라면 도박은 몽땅 날려먹을 수도 있죠. 문제는 단계적으로 잃을 때 스톱과 고를 외칠 자제력을 가진 사람들이 별로 없습니다. 고스톱도 스톱과 고라는 장치가 있기는 마찬가지이긴 하네요.
이렇게 정글자본주의 시대에서 우리는 많은 돈을 어디에 굴려야 할까 고민을 많이 하게 됩니다.
80년대만 해도 은행에서 14%라는 고금리를 내주던 시대라서 우리 아버지 세대들은 고민들을 크게 안 했습니다. 재테크라는 말도 없었죠
대부분의 월급쟁이들은 은행 정기적금만 넣어도 14% 정도의 고수익을 내주기 때문이죠. 좀 더 돈이 많고 부동산에 대한 지식이 잇는 사람은 부동산에 투자했습니다. 어른들이 그런 말들 하죠. 80년대 그 논바닥이었던 잠실과 강남에 건물 하나 샀으면 지금 수십억의 갑부가 되었겠다고 자조 어린 소리를 합니다.
한국은 부동산 불패의 신화를 가지고 있습니다. 모든것은 다 떨어져도 부동산만큼은 승승장구했습니다.
그러나 이 한국의 부동산 불패신화 즉 부동산에 투자하면 절대로 손해 안 본다는 진리 아닌 진리가 똬리를 틀고 사람들을 유혹합니다.
한 번도 져본 적이 없는 사람은 진다는 상상을 하지 못합니다.
한국부동산 시장이 딱 그 모양입니다. 지금까지 한 번도 져본 적이 없기에 진다는 상상력이 없습니다.
거기에 정부는 부동산시장이 붕괴될까봐 노심초사하며 DTI(총부채상황비율) LTV를 늘리자고 토의했다가 늘려야 할지 말아야 할지 결론을 못내리고 있습니다. DTI. LTV를 늘리면 부동산가격은 안정화되지만 문제는 가계대출이 늘어서 가계 빚이 엄청나게 많아지게 됩니다. 지금 한국경제의 핵폭탄은 바로 가계부채입니다. 지금이야 저금리(기준금리가 2%에서 2.25%로 얼마 전 올랐죠)라서 집담보 대출이자를 월급으로 금방 갚을 수 있지만 문제는 금리가 올라가면 이자를 감당할 여력이 안되면 집을 팔아야 합니다. 하지만 집을 팔 때가 되면 너도 나도 집을 팔려고 하는데 문제는 수요가 없으니 집값이 폭락하게 됩니다.
집값이 폭락하게 되면 3억에 주고 산 집이 2억 5천으로 떨어지고 집을 무리하게 산 사람들은 앉은자리에서 5천만원의 손해를 보게 됩니다. 그 집이 거주하는 집이라면 문제 될 것은 없습니다. 실수요자들은 집값 손해 보더라도 배 만 아프면 되죠. 문제는 부동산을 재테크와 투자로 산 2채 이상을 가진 사람들은 집의 소유개수를 줄이기 위해 안달할 것이고 여기저기서 집 매물이 쏟아지면서 집값 하락을 부축이게 되고 실수요자들은 더 떨어지길 기다리고 있습니다.
지금이 그 모습입니다. 부동산시장이 얼어붙으면서 계속 집값은 하락하고 있습니다.
실수요자들의 수요는 늘지 않고 거기에 더 떨어진다는 기대심리에 계속 하락할것을 기다리고 있습니다. 올해 내내 집값 계속 떨어질 것입니다. 실수요자들의 요구선이 어디일지는 모르겠지만 지금 같이 거품 낀 상태는 결코 부동산값 오르지 않습니다.
또한 한국같이 수십년을 월급 한 푼 안 쓰고 벌어야 아파트를 사는 구조라면 실수요자들이 늘지 않죠. 거기에 88만 원 세대라는 20대들이 집을 사야 하나? 하는 의구심도 많이 들도 집 소유를 포기하고 보금자리 같은 장기전세주택을 구매하기 시작하면 아파트값 더 떨어집니다
미국의 부동산 시장의 붕괴를 말하는 빅숏
2008년 미국발 서브프라임 모기지로 시작된 금융위기때 전 세계 경제가 휘청였습니다. 여전히 그 충격에서 다 벗어나지 못하고 있습니다. 한국의 부동산 붕괴 시나리오를 볼려면 2005년부터 시작된 서브프라임 모기지부터 들쳐봐야 합니다.
머리 아프시죠? ㅎㅎ 저도 1년전만 해도 경제 몰랐습니다. 그러나 모르면 돈을 까먹게 되는 시대가 요즘이더라고요. 경제생물이 되어 경제의 변화에 능동적이지 못하면 돈을 앉은자리에서 까먹는 시대라서요 저도 일부러 경제 공부하고 있습니다. 그러나 아직도 잘 모릅니다.
책 빅숏은 이런 2008년 미국발 금융위기의 시작의 이면을 들여다 보는 책입니다.
이 책은 올 상반기 아마존 베스트셀러 1위를 차지한 책이기도 하죠. 어떻게 허망하게 미국경제가 거덜 나게 되었는지를 예지력이 있던 미국의 소수 펀드매니저들의 생생한 이야기를 통해 미국의 거대 금융회사들의 멍청 함고 부도덕함과 함께 신용평가기관들의 도덕적 해이와 능력부재등과 함께 반대의 목소리가 어떻게 쉽게 무시되는지에 대한 졸렬스러운 미국경제를 해 집어 놓은 책입니다.
가정도우미가 집 6채를 소유한 기이하던 2005년 미국경제
이 책에는 3명의 예지력이 있는 시장의 반대목소리를 내는 펀드매니저들의 이야기가 담겨 있습니다.
이들은 서로를 모르지만 이 사람들의 공통점은 언젠가 미국 부동산시장이 붕괴하며 연쇄적으로 파산하는 금융회사들 특히
주택담보대출을 업으로 하는 금융회사와 부채담보부증권인 CDO를 남발하는 금융회사의 붕괴를 예견합니다.
미국은 2005년도에 주택담보대출을 남발했습니다. 보통 주택을 사기 위한 대출을 해줄 때 그 사람의 월급명세서라도 가져오라고 해야 정상이나 그런 것도 필요 없이 무조건 대출해 주는 금융회사들이 많았습니다. 그렇게 눈먼 대출로 산 집을 담보로 받은 대출금액으로 다른 집을 사고 또 그 집을 담보로 해서 다른 집을 사게 되어 가정도우미를 하는 사람이 집 6채를 소유하게 되는 기막힌 현상이 일어납니다.
결코 상식적인 풍경이 아닙니다. 이렇게 집을 담보로 대출이 가능했던 이유는 집값이 계속 올라가기 때문입니다.
즉 담보대출로 1억짜리 집을 샀는데 그 집이 산후 1년 만에 2억이 되었다면 담보대출로 받은 1억은 갚고도 남죠. 이렇게 집값이 담보대출 이자율보다 더 높게 상승하면 레버레지 효과로 앉아서 큰돈을 벌 수 있습니다. 문제는 집값이 떨어지면 대재앙이 일어납니다. 미국의 주택담보대출은 티저금리라고 해서 2년 동안은 아주 저금리로 이자를 받습니다. 그러나 2년이 지나면 점점 대출 금리가 올라가죠.
이런 생리를 꿰뚤어본 사람들이 시장에 나타나게 됩니다.
스티브 아이스먼. 마이클 베리, 콘웰 캐피털이 그들입니다. 2007년 주택담보대출의 싼 티저금리가 끝나는 날 사람들은 고금리의 이자를 갚지 못하고 파산신청을 하게 되고 집값이 떨어지면 대출해 준 금융회사들은 집을 돌려받을 수 있지만 집값은 반가까이 떨어지게 되어 파산하게 된다는 시나리 오을 알게 되죠.
이렇게 주택시장 붕괴와 함께 서브프라임 모기지 채권시장의 하락에 베팅하는 소수의 펀드매니저들이 등장합니다.
미국 시장이 제 역할을 못하고 장밋빛 환상에 빠진 모습에 개탄하면서도 돈을 벌 궁리를 합니다.
펀드매니저들을 믿지 마라
펀드매니저들이 예지력이 있다면 펀드매니저들 모두 부자가 되었을 것입니다. 하지만 그들도 인간이기에 또한 구조적인 문제가 있습니다.
예를 들어 펀드매니저가 주식 시장 올라요~~~라고 외쳤다가 오르지 않으면 아님 말고라고 하면 끝입니다.
누가 뭐라고 하지 않습니다. 문제는 주식 떨어져요~~~라고 했다가 떨어지지 않으면 욕을 먹습니다. 투자자들은 물론 상부에서도 문책을 강하게 하거나 내 쫓아 버립니다. 쯕 시장을 부정적으로 판단하는 사람들은 주식시장에 남아 있기 힘듭니다. 항상 현실은 그렇지 않은데 장밋빛 전망을 사람들이 원하고 시장이 원하고 경영자들이 원하기에 주식에 대한 장밋빛은 수그러들지 않습니다.
이 주식시장은 감정과 미래의 기대치에 움직이는 것이지 결코 수익률 같은 것으로 움직이지 않다고 이 책은 말하고 있습니다.
금융상품에 뭐가 들어 있는지도 모르면서 파는 금융관계자들
이 책에서는 어려운 용어들이 좀 많이 나옵니다. 이 부분에 경제에 까막눈인 분들이 이 빅숏을 읽게 되면 거부감이 들것입니다. 하지만하지만
부채담보부증권 [Collateralized Debt Obligation, CDO] 신용파산스왑, CDS
라는 두 용어만 알면 책 읽는데 그렇게 어렵지는 않습니다. 먼저 부채담보부증권은 회사채나 대출채권을 유동화 증권화 시켜서 판매하는 것이 CDO입니다. 신용 즉 부도날 확률이 없는 우량 채권은 적은 이익을 내지만 안정성이 있습니다. 하지만 부도날 확률이 높은 채권은 이익을 많이 내지만 부도날 위험이 있죠
2008년 금융위기의 시작점 중 하나는 이 CDS에 우량채권과 불량채권을 마구 섞어버린데 있습니다.
즉 트리블 A급의 우량채권과 함께 불량채권인 트리블B의 채권을 섞어서 트리블A 채권이라고 파는 상품이 많아지면서 문제가 생기죠 거기에 CDS는 어떤 채권이 부도가 나면 그 부도를 메꿔줄 보험 같은 상품입니다. 채권이 부도나면 (교통보험에서 차사고가 나면)
CDS에 가입한 사람들은 부도가 나도 일정량의 돈을 받아낼 수 있습니다.
이렇게 CDO와 CDS의 연관관계를 이해하면 책 읽는데 어려움이 없습니다.
CDO가 여기저기서 부도가 나기 시작한 2008년 초 CDS라는 부도위험을 감쇄해 주는 보험상품을 찾는 사람들이 많아지게 됩니다. 이때 이 책에 나오는 펀드매니저들은 CDS라는 보험과 공매도를 통해서 판매해서 떼돈을 법니다.
(공매도란 : 가격이 떨어질 것을 예상하고 물건이 없으면서 미리 팔아 돈을 손에 쥐게 되고 그 돈으로 일정시간이 지난 후
떨어진 가격에 물건을 사서 물건을 보내주는 방법. 하락을 예상한다면 공매도가 아주 매력적이지만 주식에서 공매도 떴다 하면개미들은 위축됩니다)
그때서야 거대 금융회사들은 왜 우리가 이런 부실채권을 팔고 있었나 하는 후회를 하게 되고 그걸 미리 알지 못한
모습에 자괴감을 느낍니다. 펀드 판매하는 분들도 자신의 펀드에 어떤 상품이 들어있는지도 모르고 파는 펀드매니저들도 많습니다. 금융회사들의 허술함과 그런 금융회사와 CDO를 평가해 주는 신용평가기관인 S&P나 무디스 같은 곳의 무지와 무신경과 검은 뒷거래들이 이 책에는 잘 담겨 있습니다. 세계적인 신용평가기관인 S&P와 무디스의 평가에 따라 한 나라의 주가가 오르락내리락하죠
절대적인 권력인 이 신용평가기관은 누가 평가 할 수 있을까요?
이 빅숏에서는 멍청한 금융회사들과 거기에 결탁된 신용평가회사. 거기에 밴 버냉키와 미국 재무장관인 행크 폴슨 같은 정부인사들이 시장의 위험을 간과하는 발언등으로 인해 위험을 알지도 못하고 알아도 애써서 무시하고 쓴소리를 하는 사람들을 매몰차게 내버리는 미국의 추악한 금융시스템을 까발리고 있습니다.
시장과 반대되는 세상과 반대되는 목소리를 내기는 힘드나 그 말이 맞다면 큰돈을 번다
‘빅 숏(Big Short)’은 가치가 하락하는 쪽에 투자한다는 뜻입니다.
2008년 금융 대위기 때 대부분의 사람이 돈을 잃었지만 시장의 하락을 예측한 소수자들은 큰돈을 벌었습니다.
금리를 속이면서 까지 대출을 해주고 그 대출을 채권화 시켜서 포장 판매한 도덕적인 타락까지 했던 미국 월가에 대한 보복이 2008년 금융위기로 발현됐었습니다.
책 속에서 : 그렉 리프만은 서브프라임모기지시장을 줄다리기와 같다고 보았다. 한쪽 편에서는 월가의 기계가 대출을 창출하고, 채권을 포장하고, 최악의 채권들을 CDO로 재포장했다. 대출이 부족하면 가짜 대출까지 만들어냈다. 다른 한쪽에서는 리프만의 고귀한 군대, 공매도자들이 대출의 부도에 배팅했다. 낙관주의자 대 비관주의자의 대결, 공상주의자 대 현실주의자의 대결, 신용부도스왑 구매자 대 판매자의 대결, 옳은 자와 그른 자의 대결이었다.
미국정부는 이런 타락한 월가에게 수천억 달러의 돈을 윤전기를 돌려서 보증을 서주었습니다.
그러나 AIG, JP모건등 대다수의 거대 금융회사 임원들은 엄청난 돈을 받고 퇴사를 하거나 다시 성과급 파티를 하고 있죠.
자신들이 잘못된 행동으로 많은 사람들을 불행하게 했으면 반성을 해야죠. 반성은커녕 억대연봉이나 성과급 파티나 퇴사하면서 많은 돈을 챙기는 모습은 망하는 것은 우리 같은 소시민의 투자자들이지 금융관계자가 아님을 알 수 있습니다.
이 책에도 나오지만 큰 손해를 입힌 중국계 미국인은 퇴사하면서 많은 돈을 받고 퇴사했다고 하는데 역시 금융회사 다니면 망해도 큰돈을 받나 보네요.
가치 투자의 귀재 워런버핏이 한국시장에 투자했다가 최근 주식을 다 회수하고 떠났다고 하죠
워렌버핏이 위대한 것은 남들은 다 예스라고 할 때 청개구리처럼 NO라고 외치고 시장과 반대로 행동했기 때문입니다.
현재의 한국경제는 결코 장밋빛이 아닙니다. 부동산 하락과 주가하락과 미국의 더블딮이 겹치면 또 한 번의 몰락이 예상됩니다.
가장 쉽고 편하게 경제를 알려주고 즐겨 찾는 최진기의 생존경제 2010년 판 1부가 올라왔습니다.
전 저 방송을 보면서 이번 기회가 빅숏(가치 하락에 투자)이 아닐까 어렴풋이 생각해 봅니다.
개미들이 가치하락에 투자하는 것이라면 리버스 펀드가 있겠죠. 주가가 하락할수록 수익이 올라가는 펀드죠.
또한 안전자산인 금과 달러에 투자하라고 조언하고 있습니다.
물론 판단은 각자가 해야 합니다.
2011년은 중요한 한 해가 될 것입니다. 더블딮이 재현되느냐 아님 민간경제가 다시 살아나느냐의 기로에 서 있게 될것 입니다.
저자는 마이클 루이스로 월가의 추악한 이면을 다룬 영화화되기로 결정된 베스트셀러 머니볼의 저자입니다.
2008년 대 붕괴 이전의 모습들을 찾아볼 수 있는 책이니 이 거대한 경제의 이면을 들쳐 보고 싶은 분들 부동산에 대한 관심이 많고 미래경제를 어느 정도 유추해 보고 싶은 분들에게 추천합니다.
과연 한국 부동산시장은 미국과 달리 붕괴하지 않고 다시 상승할까요?
아니면 미국처럼 큰 붕괴가 일어날까요? 아니면 일본처럼 장기 불황이 시작될까요? 그 정답이 담겨 있지 않지만 타산지석으로 삼을 수 있는 책입니다.
